赌预期,赌预期,地价5万/平,越秀夺天河宅地

2023-08-15 17:00:47    来源:拆神

世界大观地块,定主了!

刚刚,经过23轮竞拍,越秀击退中铁建、华发&招商、珠实、中海、保利、华润竞得了天河区黄云路AT1003011、072地块。

地块成交总价683,240万,折合楼面价50160元/平


(资料图)

广州楼面地价TOP10,又一次被刷新了。

而这还只是地块的名义楼面价。算上道路、绿地、学校、幼儿园等配套,实际地价要去到5.2万/平。

未来售价至少要到7.5w+才能保本,放在整个片区来看,并不具备显著优势。

这也意味着,开发商后续项目定位、产品设计、营销推广以及物业服务等方面,都要更下功夫。

但即便如此,仍然吸引了华润、中海、越秀、保利、中铁建、珠实、华发&招商8家房企报名。

的确,上午的“预热”阶段,大家都非常沉得住气。

中铁建、华发&招商、珠实、越秀、中海各自报了个价,就都吃饭去了。

直到14:11,姗姗来迟的保利,也默默举了一手;

最淡定的华润,等到限时竞价前8分钟才露了个脸,真·气定神闲。

但是,万万没想到,正式开拍后,直接杀红了眼。

最为积极的,出越秀外,要属华发&招商、华润了。

不难看出,天河的价值,还是受到市场认可的。

来看看地块的具体信息。

黄云路AT1003011、AT1003072地块,位于天河奥体板块,总用地面积约15公顷,建面13.6万方,起价64亿。

其前身是废弃的世界大观乐园的一部分,所以也被称为世界大观地块。

这块地之所以卖得这么贵,主要有两方面原因:

一是自身条件优越,有水有山有绿地,容积率仅1.9-2.2,自身配建学校,未来周边还有大体量的商业;

二是板块圈层氛围成熟,临近“高端住宅区”牛奶厂,周边是连片的豪宅与别墅,板块调性被拉得很高。

附近的二手,如招商雍华府、华润天合、龙湖首开天宸原著、金地天河公馆等,二手均价7.3-8.6万/平。

新盘合景臻颐府、合生缦云,卖的都是大户型,总价也都是千万级。

臻颐府以5房单位为主,建面约200-317平,均价10万/平,参考总价2600万起;

缦云产品要更丰富些,为145-315平三至五房,均价9万/平,总价1200万起。

|地块周边@拆神摄

不难推测,世界大观未来定位也会往改善/豪宅靠拢,主打一个高溢价。

毕竟,这块地手握低密、景观、配套三大杀器,有成为片区标杆的潜质。

当然,前提是市场要有需求,有信心

客观来讲,整个奥体板块,供应实在是太多了,同质化竞争又非常严重,比如一手有的合景、合生,二手的招商、华润、龙湖、金地项目,选择空间很多。

地块将来入市,不仅要和周边新盘打,还得和牛奶厂次新打。

如果只有这个问题,倒也不算棘手。

抢客嘛,最重要的是打好“差异化”这张牌,拼产品力,拼配套,故事讲到位了,总能match到客群。

但现在的局面是,板块不仅货多,卖得也很差了,无论是一手还是二手,信心都非常有限。

地块隔壁的合生缦云,7月传出了7折卖房的消息,虽然后来有了辟谣,但相比5、6月,无论是成交套数还是成交均价,都在下滑。

更远一些的保利天汇,近期二期大户型也搞了一波特价,南向大户型,最低仅6字头。

刚取证的中建天河精诚壹号,也没说具体什么时候开卖,估计是在等风来...

二手方面,也同样有所松动。

强如四大金刚,水分挤去后,房价也从巅峰时期的「冲击10万」+,回归到7万+的常态。

不过,板块均价虽然降下来了,但也没能大幅拉动成交,毕竟折价出售的多是差一点的楼层、户型,不是全盘跳水。

贝壳数据显示,华润天合、龙湖天宸原著两个项目,最近的一次签约,都是在5月了。

前者成交均价稳定在7.2-7.5万/平;后者一套南向中楼层小户型3房,卖出了8.35万/平的高价。

而7月有成交的,只剩下招商雍华府,两套都是南向四房,均价7.8万/平。

一边地价高企,一边是新房+二手砸盘,只能说,地块香是真的香,但压力也是真的大。

不过,越秀既然拿了,相信也是经过深思熟虑的,还是很值得期待的。

而从现在的情况来看,一众央企国企对政策落地似乎很有信心。

在我们看来,或许是赌政策,赌预期;

而他们可能觉得已经明牌,时间早晚而已,现在入局可以谈的筹码,可以掌握的主动权更多,更大。

认房不认贷一出,无疑会会迎来一波换房的改善,资产的置换。

说起来,今天央行又宣布降息了,救市气氛也早就被推到了高点。

希望广州的新政,早点来吧。

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